2016年炒房客的新邏輯：二三線城市幾無投資價值
9年過去瞭，王偉（化名）仍然清楚地記得那個下午。兩個穿軍大衣的中年男人從一輛夏利轎車上下來，徑直進入售樓處的大廳。在簡單地溝通瞭20分鐘後，他們就爽快地交瞭6套房子的定金——是從汽車後備箱裡拿出的現金。
光是這一單，王偉就掙瞭十多萬，這幾乎相當於他半年的收入。這些抄著山西口音的購房者，被認為是北京第二批成規模的炒房客。此前一批來自南方的溫州。
2008年，在房地產銷售的崗位上摸爬滾打瞭7年後，王偉也轉身成為炒房者。他是北京最早的一批售樓員，借助房產，如今成為這個社會的富有階層。他手上共有十幾套住宅和商鋪，分佈在北京、三亞和新西蘭，身傢過億。現在，他在一傢策劃公司負責市場工作，但隻是“找個營生”，絕大部分的收入，仍然來自住宅和商鋪的租金。
在中國人的資產配置渠道中，房地產占有重要地位。過去幾年出臺的樓市調控政策，亦有相當部分是針對投資需求。
過去十幾年來，隨著政策、市場環境的改變，投資房地產的門檻、收益、形式等發生瞭不小的變化。但不變的是，民眾的投資渠道仍然不足，房地產投資仍受青睞。尤其在經歷瞭2015年的股市震蕩後，房屋作為“耐用投資品”的特性更加凸顯。
從短線到長線
在中國房地產發展史上，王偉代表瞭一個典型群體。他們是中國最早從事房地產銷售的一批業務員，並伴隨著市場的火爆而賺到“第一桶金”。此後，他們中的相當一部分離開銷售一線，轉而成為專業炒房者，並借助房產價值的提升而成為社會的富有階層。
“當你有瞭幾百萬銀行存款的時候，你就不願意再做那種萬華房屋信貸信貸貸款率利貸款全省皆可處理起早貪黑、吃不上一頓安穩飯的工作瞭。”談到自己的轉型，王偉對21世紀經濟報道說，他從2004年開始在北京做銷售員，2008年辭職。
之所以辭職，除瞭職業倦怠以外，還因當年房地產市場出現下行調整，導致他的簽單量大幅下降。
在此之前，王偉已經憑借其資本積累，以及在銷售一線的敏銳嗅覺，投資瞭幾套房產。辭職後，他更是一度專職炒房，由於房價上漲迅速，其收益也不斷攀升，“賺的比一般的工作都多”。到2009年，市場回暖，王偉已經擁有七八套房產，身傢千萬。
這幾年是中國房價上漲速度最快的時期。在王偉看來，也是投資環境最好的時期。因為政策層面的限制較少，一套房屋從入手再出手的過程非常方便，收益也經常在50%以上。如果用杠車貸試算公式你還敢不看嗎桿，收益率會更高。
在這一階段，江浙地區很多工廠主四處投資房產，獲得的收益甚至高過其主業。
真正的轉折點在2010年，當年4月底，北京出臺“限購令”，成為全國首個出臺限購措施的城市。到2011年初，全國范圍內的“限購令”隨著“新國八條”而推出。此後，購買房屋的首付比例、貸款利率、稅費等不斷提高，給投資房產帶來不小的障礙。
“還有一點，那時候房價已經漲起來瞭，以前買兩套房子的錢，都不夠買一套房子的，銀行又很難做貸款。所以你怎麼辦？”王偉說，2011年之後，投資房地產的門檻明顯提高。
亞豪機構市場推廣部總監郭毅向21世紀經濟報道表示，從2011年開始，對房產的投資出現瞭一些新特征。主要表現為，從短線投資逐漸過渡到長線投資。
郭毅說，“短線投資的特點是，房子買來後不住，過一段時間再出手。因信貸新北平溪信貸為當時容易出手，所以很多房子都不裝修，能以毛坯房的狀態轉好幾手。準確的講，更應該稱作‘投機’。”她表示，長線投資階段，業主更願意裝修後外租，收取固定的租金收益。長線投資的另一種表現為，房屋的投資特性弱化，資產配置的特性強化，業主購房往往兼具自住和投資的雙重目的。
按照郭毅的觀點，該階段的另一個變化在於，隨著主要城市的限購，投資區域從國內轉向海外。
這與王偉的動作不謀而合。在朋友的推薦下，他於2013年底在新西蘭購得一套房產。“我以前那些同事，很多在國外都有房子，有的早就移民瞭。”王偉說。
股市蹺蹺板
盡管通過炒房賺得盆滿缽滿，但王偉也有失手的時候。2009年末，他曾在北戴河購得一套海景房，無奈遭遇樓市調控，房價不漲反降，且出手困難。最終他在兩年後折價兩成出手。此後，王偉甚少在北京之外投資房產。
這種情況頗能反映一種現實。據21世紀經濟報道瞭解，中國很多二三線城市的傢庭，戶均擁有房屋超過一套。也即，還擁有投資性的房產。但由於這些市場明顯過剩，導致房屋難以出手。
除此之外，很多炒房者還有一個告誡，“不碰股市”。
2015年，上證綜指漲幅為9.41%。相比之下，按照國傢統計局的數據，去年11月，全國70大中城市的新建商品住宅價格平均下降0.37%，其中，一線城市平均上漲19.45%，北京則上漲9.6%。
若拉長時間軸，自2010年末至今的過去五年間，上證綜指的漲幅為25.3%。全國70城市房價的平均漲幅則為9.34%，其中，一線城市的平均漲幅達到45.53%，北京的漲幅為34.8%。
上述對比頗能說明問題，即過去五年來，炒股的平均收益率明顯不及在一線城市投資房產的收益率。過去一年間，雖然兩者收益率同樣有著明顯差距，且股市的穩定性遠遠不如樓市。
其反映出的另一個問題，則印證瞭上文的結論。即相比一線城市，其他多數城市的房地產已不具備投資價值。
從去年6月開始，A股高位滑落，很多投資資金難以撤出。解套後，這些資金的相當一部分流入樓市，並成為下半年樓市成交旺盛的推手之一。梳理過往，類似的過程也曾多次出現。
郭毅說，很多開發商反映，當股市處於上漲行情時，房地產項目的回款速度明顯變慢。這也說明，樓市資金也會向股市回流。這一過程也被稱為“蹺蹺板效應”。
王偉直言，他曾在股市中損失“兩套房子的錢”。相比之下，投資房產雖然門檻略高，但簡單，易懂，“技術含量低”。
“技術活”
隨著“白銀時代”的到來，“技術含量低”恐怕不再是投資房產的特征。
郭毅表示，房產之所以具有投資價值，根本原因在於兩點：其一，房產仍然具有較強的保值和增值功能；其二，民眾的投資渠道不足，房地產仍是資產配置的主要對象。
從後者來看，樂觀因素較多。一方面，2015年的股市大幅震蕩使投資者傾向於選擇更加穩定的投資渠道。另一方面，近期P2P泡沫不斷曝光，使投資者傾向於回歸傳統的投資方式。
這使得房地產正重新成為資產配置的首選。多傢機構的統計數據顯示，當前市場的投資性需求比例，正從2011年的低點中回升。
但隨著整體市場供需關系的逆轉，房地產市場分化嚴重，房屋的保值增值屬性也因區域、物業類型的不同而存在差異。投資房地產，正在變成一項“技術活”。
郭毅認為，大部分二三線城市都已不具備投資價值，未來投資房地產的方向，會集中在一線城市和1.5線城市這樣的“孤島”中。
即使在這些城市中投資，也並非穩賺不陪。一個事實在於，2015年，北京共成交瞭22宗樓面價突破三萬元的住宅地塊，未來高端住宅的面積和套數規模巨大。業界普遍認為，北京高端住宅市場存在明顯的過剩風險，若出於投資的目的，要盡量避開這種物業類型。
另一個警示則體現在，經過2015年高達44.6%的漲幅之後，深圳房價能否繼續大幅攀升，仍然存在未知數。
同樣地，商業地產的風險曾多次受到警示。除總體過剩的風險以外，商業地產的景氣程度與宏觀經濟形勢密切相關，在經濟“換擋期”，投資商業地產同樣面臨諸多不確定性。
有業內人士指出，與過去相比，房產投資正在表現出一些新特征：高門檻、高風險、低收益。總之難度越來越大。“房產逐漸回歸居住屬性，並不是壞事。”郭毅說。
本文來源：21世紀經濟報道 作者：張敏
責任編輯：鐘齊鳴_NF5619
新聞來源http://money.163.com/16/0104/05/BCFAM24000253B0H.html
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