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"政治壁壘與障礙或許會成為中國房企佈局海(境)外的最大阻力之一。"張宏偉分析，進軍海外市場並不簡單，如果沒有充裕資金和開發模式、沒有更好地瞭解當地房地產市場需求及特色、沒有熟悉當地的政治環境與稅費制度等，那麼房企佈局海外有可能會面臨不同程度的風險。2012年的最後一天，華遠地產斬獲北京通州梨園地塊，以選擇商業地產的方式重回北京房地產市場。2012年年報顯 示，龍湖地產擬在今年實現商業地產的快速擴張，並在15年內將商業利潤占比提升至30%。2012年，嘉凱城也宣佈啟動戰略轉型，引入消費型城鎮商業以及 房地產金融業務打通產業鏈，"消費型城鎮商業業務往上可以銜接公司開發主業，提升房地產開發業務的產品價值，往下可以延伸至房地產金融，直接向房地產基金 出售或共同持有，從而形成產業鏈運營模式，發揮板塊協調效應，有效提高公司的整體運營效率。"嘉凱城董秘李懷彬告訴時代周報記者。更值得註意的是，去年底 今年初，SOHO中國因為散售策略遇挫後，也調整瞭商業地產策略，開始把持有和運營作為戰略重點。但是，中國商業地產聯盟秘書長王永平指出，"從住宅地產 轉型的公司以為商業地產不限購限貸是機遇，但這個判斷是錯誤的。雖然避開瞭政策風險，但更大的市場風險在等著你。"
在國傢政策的調控之下，房地產的發展悄然進入瞭下半場。
金地集團董事長凌克也看好改善性需求產品未來的空間。他認為，目前國內市場改善性需求仍有很大空間，規模約6億平方米。但是現在的限購政策抑制瞭改善性購房需求，隻實現瞭2億多平方米的改善性需求。
搶占剛需市場應對限價令
金地集團總裁黃俊燦此前也曾坦言，上一輪調控中，份額占一半的高端產品受到的影響最大。公司在2011年底開始調整產品 結構，落實適度降低高端產品比例，增加在二、三線城市的投資，以及優先推出符合首次置業的剛需產品等調整方案。去年，金地集團已經將高端產品的比例降低建地分類貸款全省皆可處理貸款率利計算公式文山區信貸到 46%，預計在2013年新增貨量中，首次置業、首次改善類產品面積占比將超過80%。黃俊燦在今年發佈會上表示，今年全年公司的可售貨值為700億左 右，若按照60%的去化率來計算，全年預計可實現420億元的銷售額。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-05-16/08172194636.shtml
"行業發展經驗表明，在樓市調控政策收緊，流動性不斷收緊的市場背景下，哪個房企擁有更多的現金流，能夠把握好市場尤其是土地市場底部的機會，盡快將手 頭持有現金轉為土地，及時換倉謀求下一輪的房地產市場發展機會，哪些房企將在逆勢擴張的市場背景下立於不敗之地。" 同策咨詢研究中心總監張宏偉向時代周報記者表示。
王永平認為，向商業 地產轉型的有幾類。主動轉型的如中糧的大悅城、華潤的萬象城、龍湖地產等，特點是有明確戰略，有核心模式，有人才、資金儲備，糧草都備齊瞭。被動轉型，就 是政府賣地時的強制性配置，不做商業地產，住宅也拿不到地，這類企業包括萬科。盲動轉型，看到萬達做商業地產發跡，於是娃哈哈的當傢人宗慶後也要建100 個商場。最後一信貸彰化竹塘信貸種叫心動轉型，像海底撈火鍋店，傢鄉政府說，你在北京做得那麼有名，我們給你塊地做商業地產，那就試試看。但若不是主動轉型，一般都會遇到 大問題。
規避調控政策 房企盲目轉型或臨大風險
土地紅利 消失，房地產行業競爭加劇，行業集中度快速提升，大浪淘沙，強者追逐高遠，弱者淘汰出局。在調控常態化的時代，有追求的開發商為瞭做大做強，超越自我，也 超越別人，不得不跨界、創新、轉型，追逐新的增長點，投資重心逐漸從以前的住宅市場，向商業地產、旅遊地產、養老地產等市場轉移，輔之以多元化的金融手 段，並積極迎合國傢的政策導向，試圖抓住城鎮化機遇，一些房企將目光投向海外市場，"出海"遠航。
同樣，在養老地產方面，萬科、保利、綠地、首創置業、綠城等大型房企亦早有佈局。張宏偉告訴時代周報記者，對於開發企業來說，無論是直接開發或改建，養 老地產項目散售模式是很難持續的。散售的結果必然是另一種房地產開發項目，項目也就有掛羊頭賣狗肉之嫌。因此，養老地產必須尋求一個適合自己的運營模式， 如采取出租、賣產權、直接買斷等方式進行。而更具體的問題，則是醫療機構是否能夠滿足社區老人護理需要。而這，或許也是未來是否能夠持續生存的關鍵所在， 也是每一個養老機構在經營階段必須解決的問題。
作為龍頭企業的萬科，早在1997年就開始涉足商業項目，但直到2011年才宣佈進軍商業地產領域。作為萬科，進軍商 業地產或有點無奈。現在出讓的純住宅用地很少，如果不做商業，萬科有拿不到地的危險。萬科總裁鬱亮也表示，萬科開發商業，是為瞭進一步做好住宅，並不是 "為商業而商"。
在第6屆地產奧斯卡的角逐中，那些在產品、戰略、銷售上不斷追求創新、有豐富產品線應對調控、身懷絕技的房企終將捧得金人歸，贏得未來。
近期，北、上、廣、深等一線城市齊齊出臺"限價令"，在嚴格的調控政策下，高端住宅的 銷售受阻並影響房企現金流，房企不得不開發周轉速度更快的剛需產品。在樓市調控常態化的背景下，現金流和周轉速度等指標無疑對房地產開發企業至關重要。尤 其對於上市房企來說，一旦財務指標陷入低迷，其影響就會通過資本市場予以放大，進一步推高未來的融資成本。因此，加大比例開發剛需產品對房企而言不可或 缺。以世茂房地產為例，2011年企業實現合約銷售收入307億元，盡管同比略有增長，但僅完成瞭當年銷售目標的85%。2012年，公司對產品線做出調 整後，當年銷售額達460.97億元，超出年度目標40%。今年以來，世茂房地產是第一傢明確宣佈調整住宅產品線的房地產開發企業，剛需及改善型戶型比例 將高達76%。
"國內沒有適合商業地產的生存土壤，就出現瞭地產主導型的商業地產模式，早先，是萬達走出瞭這一條路，但是從長期來看，這並沒 有嚴格按照商業地產的規律來做，導致租金收入是比較差的。但是萬達模式發展到今天，拿便宜地等各方面的優勢已經沒有那麼明顯，供需的變化使得風險加大。
"包括萬達，前期都沒有考慮好商業地產的退出機制，這就導致後期的運營非常艱難。" 郭增利表示，現在已經有住宅地產商開始和基金合作，先定好合作預期、約定好回報率，再去開發商業地產，包括後期的運營、招商、業態組合，都為瞭退出做好準備。
旅遊、養老、出海危機並存
據統計，房地產行業前100名房企中，至少有1/3介入瞭旅遊地產領域，包括碧桂園、富力、華潤、世茂、雅居樂、中信、龍湖、佳兆業等。萬達對旅遊地產也有宏偉的戰略目標，投資200億打造長白山旅遊度假區，攜手泛海30億美元投資俄羅斯旅遊項目。
但是，大型開發商一窩蜂擁入市場，同質化、掠奪式開發、低水平建設等問題也隨之而來。中國房地產業協會副會長朱中一認為，目前，大部分旅遊地產項目本質上還是旅遊目的地的住宅地產，其發展空間非竹山鎮二胎借貸常有限。
復旦大學房地產運營所所長蔡為民認為，"旅遊地產一旦失敗那將是萬劫不復。對住宅開發商來說，住宅賣出去，錢就收回來瞭。但旅遊地產不一樣，旅遊地產的價值在賣出去之後才剛剛開始體現。"
"盲動"轉型商業地產或臨更大風險
與此同時，國內不少開發商將目光瞄向海外市場。來自中國海外投資聯合會的一項數據顯示，2012年以來，包括碧桂園、中國建築、中國鐵建、萬科、綠地、萬通、中坤、保利等十餘傢大型房企，已在海外有房地產項目或確定投資計劃，投資規模已達上百億美元。
繼與新世界合作拿下香港荃灣地塊後，2月14日，萬科與素有"美國頭號房企"之稱的鐵獅門公司簽約，合作開發舊金山富升街201地塊，首次進軍美國。4 月16日，萬科通出資1.355億新元收購吉寶置業在新加坡一個公寓項目30%的權益。而短短一年多時間，綠地海外經營業務已先後落地韓國濟州島、德國法 蘭克福和澳大利亞悉尼。碧桂園在馬來西亞取得瞭三個項目，其中金海灣項目預計今年6月份正式全國范圍對外銷售。
蘭德咨詢發佈的《房地產企業產品線研究綠皮書》顯示，房地產企業的凈利潤取決於規模和盈利能力。從這個意義上說，房企對剛需類住宅產品的重視更多的是為 瞭擴張規模；商業地產業態的豐富則是對盈利能力的彌補。同時，多年來的樓市調控主要針對住宅地產，商業、旅遊、養老等地產業態受影響較小。多業態的產品線 組合可以有效地抵禦政策和市場風險。在產品線的佈局上，房企加碼商業地產正是意在維持盈利能力。今年以來，萬科、龍湖、首創、綠地、華潤等房企均在商業地 產領域加大力度。
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